En Japon se produjo durante la epoca de los 80 una historia que puede resultar familiar:
Era una epoca de bonanza y superavit, su tecnologia hacia que las exportaciones no parasen de crecer y dar excelentes beneficios, pero resulto que todo ese dinero no era suficiente, los grupos empresariales japoneses o "keiretsus", que eran varias empresas siempre con un banco en el eslabon superior, necesitaban mas y mas, se volvieron avariciosos y se pusieron a pensar como lograr mas dinero de forma facil y rapida y se les ocurrio comprar terrenos y construir, ademas de los beneficios que les reportaba, eso hacia que las acciones de la empresa valieran mas y asi volvian a comprar mas terrenos y construian y vendian, esa hiperactividad del mercado inmobiliario hizo que los precios de las viviendas subieran muchisimo, al mismo tiempo las acciones seguian subiendo, pero no por lo rentables que eran las empresas construyendo y exportando su tecnologia, si no por su negocio de construccion sobrestimado, eso hizo que los precios de todos los bienes subieran (inflacion) y obligo al gobierno a subir los tipos de interes para contrarrestar esa subida y defender al yen frente al dolar, eso sumado a otros factores (por no aburrir), fue provocando un descenso de los precios de las viviendas y por lo tanto de las acciones de las empresas, por sus errores se vieron inmersos en una recesion economica como nunca otra se habia visto en Japon y por sus consecuencias se le conoce a ese periodo como la Decada Perdida, por solo mencionar un dato, el precio de la vivienda no volveria a subir hasta pasados 14 años.
Volviendo a nuestra querida España, ahora que llevamos ya tres años de relacion intima con la crisis mundial y por lo dicho de Japon, una crisis en parte muy nacional (la construccion ha sido una cosa muy nuestra), es momento de analizar consecuencias y posibles reacciones o no del mercado inmobiliario que es el que ha marcado la linea de la crisis, para ello aprovechamos que el Instituto Nacional de Estadistica (INE) presenta los datos provisionales de las Transmisiones de Derechos de la Propiedad en marzo de 2011, que significa el numero de viviendas, solares y rusticos que han cambiado de dueño, puede ser por varias razones, compraventa , herencia, donaciones, permutas (cambio de una vivienda por otra) u otros como la division horizontal (de un solar hacen muchos pisos y pasa de un dueño a varios).
Solo vamos a estudiar el mercado de las compraventas que es el motivo mas comun por el que cambia de dueño una vivienda (44%) y dentro de las compraventas las viviendas.
Empezamos observando que nos cuenta el INE, y vemos que las compraventas totales han disminuido un 11% desde marzo del año pasado, pero debemos añadir que desde enero de 2007 (83.713 compraventas) hasta marzo de 2010 (37.566 compraventas) la disminucion acumulada de compras de viviendas es de un 49%, que es menor que la disminucion de hipotecas concedidas para viviendas, porque en enero de 2007 se concedieron 124.826 hipotecas mientras que en marzo de 2010 se concedieron 54.135 hipotecas, es decir se concedieron un 57% de hipotecas menos en 2010 que en 2007, mientras se producia un rescate a los bancos con una inyeccion de capital por parte del gobierno para sanearlos y entre otras cosas hacer que el credito llegase a los ciudadanos, que como podemos apreciar llega con cuentagotas.
En las graficas que aparecen a continuacion se puede apreciar como la tendencia es claramente a la baja en compraventas y en hipotecas:
Si no ves bien la imagen pincha sobre ella.
¿Pero en que niveles nos encontramos?, para poder responder a esa pregunta deberemos observar las siguientes graficas:
Si no ves bien la imagen pincha sobre ella.
Observamos que los bancos estan dando la misma cantidad de hipotecas ahora que la cantidad que daban en el año 2003, que el importe de las hipotecas que estan concediendo se remonta al importe que daban en el año 2005 porque segun el Indice de Mercados Inmobiliarios que facilita Tinsa, los precios de las viviendas estan en estos momentos en precios del año 2005, es decir, precios e hipotecas del 2005 pero dando muchas menos hipotecas, las que nos daban en el 2003.
Con estos datos y si miramos unas curvas que se hicieron comparando la evolucion de los precios de Japon despues de la crisis y los de España hasta febrero de 2010...
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Era una epoca de bonanza y superavit, su tecnologia hacia que las exportaciones no parasen de crecer y dar excelentes beneficios, pero resulto que todo ese dinero no era suficiente, los grupos empresariales japoneses o "keiretsus", que eran varias empresas siempre con un banco en el eslabon superior, necesitaban mas y mas, se volvieron avariciosos y se pusieron a pensar como lograr mas dinero de forma facil y rapida y se les ocurrio comprar terrenos y construir, ademas de los beneficios que les reportaba, eso hacia que las acciones de la empresa valieran mas y asi volvian a comprar mas terrenos y construian y vendian, esa hiperactividad del mercado inmobiliario hizo que los precios de las viviendas subieran muchisimo, al mismo tiempo las acciones seguian subiendo, pero no por lo rentables que eran las empresas construyendo y exportando su tecnologia, si no por su negocio de construccion sobrestimado, eso hizo que los precios de todos los bienes subieran (inflacion) y obligo al gobierno a subir los tipos de interes para contrarrestar esa subida y defender al yen frente al dolar, eso sumado a otros factores (por no aburrir), fue provocando un descenso de los precios de las viviendas y por lo tanto de las acciones de las empresas, por sus errores se vieron inmersos en una recesion economica como nunca otra se habia visto en Japon y por sus consecuencias se le conoce a ese periodo como la Decada Perdida, por solo mencionar un dato, el precio de la vivienda no volveria a subir hasta pasados 14 años.
Volviendo a nuestra querida España, ahora que llevamos ya tres años de relacion intima con la crisis mundial y por lo dicho de Japon, una crisis en parte muy nacional (la construccion ha sido una cosa muy nuestra), es momento de analizar consecuencias y posibles reacciones o no del mercado inmobiliario que es el que ha marcado la linea de la crisis, para ello aprovechamos que el Instituto Nacional de Estadistica (INE) presenta los datos provisionales de las Transmisiones de Derechos de la Propiedad en marzo de 2011, que significa el numero de viviendas, solares y rusticos que han cambiado de dueño, puede ser por varias razones, compraventa , herencia, donaciones, permutas (cambio de una vivienda por otra) u otros como la division horizontal (de un solar hacen muchos pisos y pasa de un dueño a varios).
Solo vamos a estudiar el mercado de las compraventas que es el motivo mas comun por el que cambia de dueño una vivienda (44%) y dentro de las compraventas las viviendas.
Empezamos observando que nos cuenta el INE, y vemos que las compraventas totales han disminuido un 11% desde marzo del año pasado, pero debemos añadir que desde enero de 2007 (83.713 compraventas) hasta marzo de 2010 (37.566 compraventas) la disminucion acumulada de compras de viviendas es de un 49%, que es menor que la disminucion de hipotecas concedidas para viviendas, porque en enero de 2007 se concedieron 124.826 hipotecas mientras que en marzo de 2010 se concedieron 54.135 hipotecas, es decir se concedieron un 57% de hipotecas menos en 2010 que en 2007, mientras se producia un rescate a los bancos con una inyeccion de capital por parte del gobierno para sanearlos y entre otras cosas hacer que el credito llegase a los ciudadanos, que como podemos apreciar llega con cuentagotas.
En las graficas que aparecen a continuacion se puede apreciar como la tendencia es claramente a la baja en compraventas y en hipotecas:
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Observamos que los bancos estan dando la misma cantidad de hipotecas ahora que la cantidad que daban en el año 2003, que el importe de las hipotecas que estan concediendo se remonta al importe que daban en el año 2005 porque segun el Indice de Mercados Inmobiliarios que facilita Tinsa, los precios de las viviendas estan en estos momentos en precios del año 2005, es decir, precios e hipotecas del 2005 pero dando muchas menos hipotecas, las que nos daban en el 2003.
Con estos datos y si miramos unas curvas que se hicieron comparando la evolucion de los precios de Japon despues de la crisis y los de España hasta febrero de 2010...
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podemos ver en la grafica de España que donde indica que se ha producido ya el ajuste de precios el tiempo lo desmiente, porque de marzo 2010 a febrero 2011 han disminuido los precios un 3,7%, es cierto que cada año bajan menos los precios de las viviendas, pero siguen bajando y nadie puede decir hasta cuando.
Por el momento solo se puede decir que se han cometido los mismos errores que en Japon, que se estan produciendo los mismos acontecimientos y que mucho deberemos mejorar y largo sera el camino si no queremos llegar a la misma situacion, con el agravante que nosotros teniamos a la historia de nuestro lado, porque es lo que tiene no aprender del pasado.
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